今日上午國家級通訊社新華社發(fā)表重磅文章，直接點(diǎn)出國內(nèi)房價(jià)上漲的“罪魁禍?zhǔn)住?總結(jié)起來，就是“買房、買地加杠桿”為主因，“造假炒作”推波助瀾。

2016年中國樓市波瀾讓人印象深刻，背后的五光十色值得探究。

　　對崇尚安居樂業(yè)的中國人來說，房子是夢系神縈的溫暖目標(biāo)，房子也日漸成為經(jīng)濟(jì)上的沉重負(fù)擔(dān)。在追蹤樓市調(diào)控新政一個(gè)多月效果之時(shí)，人們同樣追問，是什么推動(dòng)了這一輪房價(jià)上漲？惠州網(wǎng)絡(luò)公司


　　紅色警報(bào)：“買房杠桿高，買地杠桿更高”


  　　如果說供需不平衡是導(dǎo)致熱點(diǎn)城市房價(jià)上漲的客觀原因，那么巨額資金涌入樓市則與這輪房價(jià)迅猛上漲直接相關(guān)。惠州網(wǎng)站建設(shè)


　　“居民加杠桿購房和企業(yè)加杠桿購地是當(dāng)前房地產(chǎn)市場過熱的主要原因?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)原副會(huì)長朱中一說，房地產(chǎn)業(yè)是資金密集型行業(yè)，去年以來一二線城市地價(jià)房價(jià)輪動(dòng)上漲，與貨幣、信貸政策的寬松有直接關(guān)系。惠州做網(wǎng)站

從買房端看，住房信貸寬松是樓市回暖的重要原因之一。

　　據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，今年9月末個(gè)人購房貸款余額為17.93萬億元，同比增長33.4%，顯示居民購房貸款增速之快。比如，在深圳，截至9月個(gè)人購房貸款余額已超1萬億元，相比2014年底翻了一倍。


　　相比“買房端”的高杠桿，更需警惕的是“買地端”的高杠桿。
　　今年8月，剛將總部從福建遷至上海的房企融信以溢價(jià)139%、110.1億元的總價(jià)拍下上海靜安區(qū)一宗3.1萬平方米的地塊。讓外界詫異的不僅是它所創(chuàng)造的驚人樓面價(jià)，還有這家企業(yè)的“膽量”。根據(jù)其中期業(yè)績報(bào)告，融信今年上半年的合同銷售額為132億元。

房企兇猛拿地，巨額資金從哪里來？

　　“買房子起碼還交首付，而有些地方的房企根本不掏自己腰包拿地，全靠從金融機(jī)構(gòu)融資。”一名長期研究房地產(chǎn)行業(yè)的專家說。

　　記者從一些金融機(jī)構(gòu)了解到，按規(guī)定，房企拍地應(yīng)該拿自有資金。但近年融資普遍，房企配資一般都在三七開，房企自有出資占三成，配資占七成?，F(xiàn)在一些房企連自有出資部分也從金融機(jī)構(gòu)解決，房企引入銀行、債券、理財(cái)產(chǎn)品、信托計(jì)劃、資管計(jì)劃、保險(xiǎn)等資金來拍地，已成為業(yè)內(nèi)潛規(guī)則。
　　如此配資導(dǎo)致房企負(fù)債規(guī)模不斷上升，盈利狀況下降。據(jù)統(tǒng)計(jì)顯示，今年前三季度滬深兩市132家房地產(chǎn)企業(yè)合計(jì)營業(yè)收入為8780.5億元，而凈利潤只有687.8億元，平均利潤率跌至7.8%。而今年上半年，130家房企的凈利潤率還在8.15%，即便成交慘淡的2015年前三季度利潤率也有10.1%。

樹不能長到天上，高杠桿必然帶來高風(fēng)險(xiǎn)。

　　中國社科院學(xué)部委員、國家金融與發(fā)展實(shí)驗(yàn)室理事長李揚(yáng)認(rèn)為，本輪房價(jià)上漲的背后，不排除一些地方政府和房地產(chǎn)開發(fā)商共謀，遲遲不肯出臺提高首付率等市場化手段，一些地方甚至等到財(cái)政收入任務(wù)差不多完成了才出手調(diào)控，對這一趨勢應(yīng)該警惕。
　　值得注意的是，一些地方和部門已開始既調(diào)控“面包”，也監(jiān)督“面粉”。在近期調(diào)控中，上海等地已出臺明確政策：繳付土地競買保證金、定金及后續(xù)土地出讓價(jià)款，不得使用銀行貸款、信托資金、資本市場融資、資管計(jì)劃配資、保險(xiǎn)資金等。不少房企已開始調(diào)整項(xiàng)目上市節(jié)奏，拿地趨于謹(jǐn)慎。

金色誘惑：割舍不下的“地王”盛宴

　　各路資本涌入樓市，土地是圍獵的對象。2016年多地上演“地王盛宴”，成為本輪房價(jià)上漲的風(fēng)向標(biāo)。

　　“今年濟(jì)南東部先后出了兩個(gè)地王，地面價(jià)格從每平方米7000多元直線上升至9000元左右，導(dǎo)致房價(jià)從年初每平方米八九千元上漲到約1.6萬元?！睗?jì)南市房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長張鑫恭說。

　　“地王”的出現(xiàn)，無形中給周邊項(xiàng)目帶來“坐地起價(jià)”的即期信號，更導(dǎo)致未來漲價(jià)預(yù)期。在輿論炒作下引發(fā)民眾恐慌，造成開發(fā)商待價(jià)而沽，捂盤惜售，房價(jià)上漲勢不可擋。
財(cái)政部數(shù)據(jù)顯示，今年前10個(gè)月，國有土地使用權(quán)出讓收入2.65萬億元，同比增長15.2%，而去年同期降幅超過25%。國土資源部門的數(shù)據(jù)則顯示，今年前三季度土地出讓面積同比下降4.8%。這種“價(jià)增量減”，意味著地賣得少了，成交價(jià)卻更高，凸顯地價(jià)漲幅之快。
　　值得警惕的是，今年一些熱點(diǎn)城市地價(jià)高漲，加大未來市場風(fēng)險(xiǎn)隱患。對于地價(jià)快速上漲，一名房企負(fù)責(zé)人直言，如果說房價(jià)是一日千里，地價(jià)則是一日萬里，開發(fā)商入市要謹(jǐn)慎小心。
　　中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，截至9月底，北上廣深四大一線城市今年住宅土地樓面價(jià)同比上漲72.2%，二線城市漲幅達(dá)到86.7%，遠(yuǎn)超房價(jià)上漲幅度。而據(jù)萬科公告，其持續(xù)觀察的北上廣深以及杭州、南京、武漢、東莞、蘇州等14個(gè)主要城市，三季度土地整體成交溢價(jià)率攀升至111%，創(chuàng)近年來新高。